農地は国民の食糧を生産する基盤であり、かけがえのないものです。農地法はこの大切な農地を守っていくことを目的としています。
農地の売買や、貸借、転用をするには、法律によりその権利関係を明確にし、農地の所有者や耕作者の権利を守り、その有効利用を図る必要があります。また、住宅、工場等が農地に無秩序に建設されることによって、周囲の農業生産に悪影響を及ぼさないように調整を図る必要もあります。つまり、農地法は農業の基盤である農地の所有や利用関係の仕組みを決めた基本的な法律です。

農地とは

　「農地」とは「耕作の目的に供される土地」のことです。その土地が農地であるか否かはその土地の事実状態によって判断します。これを「現況主義」といいます。従って、その土地が耕作の目的に供されている限り、登記簿の地目が山林等の非農地であっても農地として扱われ、農地法の対象となります。

農地法第３条（耕作目的の農地等の権利移動）

　農地を農地として売買、貸し借りを行う場合には、農地法第3条に基づく許可が必要です。ただし、譲受人（借主）は申請地を含め県知事が定める下限面積（原則50アール）以上耕作している農家及び農業生産法人等でなければなりません。また、譲受人（借主）又はその世帯員が権利取得後農作業に常時従事することも条件となっています。さらに、農機具等耕作に必要な機具をそろえていること、申請地まで１時間程度で通作可能なところに居住している方等、通常の営農管理が可能であることが必要であり、すでに農地を持っている方は不耕作地がないことも必要な条件です。

農地法第４条（自己農地転用）

　自分の農地を自分で宅地、店舗等の農地以外のものにする場合は、農地法第４条に基づく転用許可が必要です。農地転用の場合、その農地の位置により許可できるかどうかの基準が決まっており、その他、主なものとしては、土地造成のみではないこと、計画実現の確実性があること、適正な面積であること、周辺農地や施設への被害がないことが基準となっています。 また、転用地内からの取水、排水については、地下水の取水、雨水と汚水の排水が考えられますが、周辺農業に最も影響が大きいため、関係者との調整を了しているかどうかを確認させていただくことがあります。転用地の隣接地の所有者についても同様です。
　具体的に転用計画が決まりましたら、農業委員会事務局へご相談下さい。

農地法第５条（権利移動を伴う農地転用）

　他人の農地の権利を取得して（所有権移転）、または、他人の農地を借りて（賃借権の設定、使用貸借等）、農地を農地以外のものにする場合には農地法第5条に基づく転用許可が必要です。基本的な基準は農地法第4条の場合とほぼ同じです。

 

※注意事項

　農地を転用する場合には、農地法の許可のみではなく、他法令（主なものは表1に記載）の許認可が必要な場合があります。これらの許認可が必要な転用は事前に他法令の許認可を受けるか、打ち合わせを行い、許認可の見込みがある計画を立てる事が必要です。

　例えば、農用地区域内の農地を転用する場合は、市に対して事前に農用地区域からの除外申出（希望）等を行い、農用地からの除外をする必要があります。（農用地区域からの除外は、市での農地の土地利用計画であるので、申出があっても除外できない場合もあります。）その他に、都市計画法の規制を受ける転用の場合は、都市計画法で許可の見込みがなければ、農地法の許可はできません。

　以上、主なものを列挙しましたが、この他にも多数の許認可がありますので、それらについては個別にご確認をお願いします。

 

※ 無断転用には厳しい措置

　許可を受けないで無断で転用した場合や、転用許可に係る事業計画どおりに転用していない場合には、農地法違反になり、無断転用者には工事等を中止させ、もとの農地に復元するよう命令がなされます。また、農地法は刑事罰の規定を置いており、農地法違反で刑事告発をされると最高3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられることがあります。

農地法第１８条（小作地の解約等）

　農地の賃貸借を解除した場合は、賃借人と賃貸人の書面による合意解約、農事調停による合意解約等を除き農地法第18条に基づく申請が必要となります。他人に農地を貸し付けている場合、この手続きを行わないと、法的には小作地扱いとなり、売却や転用ができない場合があります。（但し、利用権の場合は契約期間が終了すれば自動的に農地の権利は地主に戻ります） 　今すぐに転用や売却を考えていない場合でも、契約を解除した場合には、速やかに農業委員会事務局に届け出るようにしてください。将来、転用等を行う際にトラブルの原因となります。例えば賃貸借の場合、耕作者が死亡した時は、小作の権利が相続されますので、相続者全員の同意が必要になり、時間を経ると解決が困難になります。 　また、地主側が解約したくても、相手方が解約に応じてくれない場合は、状況により地主だけの申し入れで解約が認められる場合があります。通常は双方合意の上で、申し出をしていただくのですが、耕作者が他人に転貸しをしている、耕作を放棄している、小作料を払わない等の信義に反する行為をしている場合は、調査の上、解約が認められる場合があります。しかしながら、農地法は耕作者保護が原則ですので余程悪質な信義違反がない限り解約は認められません。